专家解读：老旧小区改造怎么做到“一户一设计”

来源：中媒第一时间快讯 新闻观察 采集 中媒融媒体    发布时间：2022-04-20    点击量(1:1000)：790

【中媒第一时间快讯】新闻观察：“设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查……突出细节设计、回应合理个性化需求，做到‘一户一设计’。”

近日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门印发《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》（以下简称《意见》），作出上述规定。

接受《中媒第一时间快讯》记者采访的专家称，老旧小区进行改造时，户内改造工程和群众利益最直接，也最容易出现问题而引起居民不满。

专家认为，“一户一设计”体现了老旧小区改造对居民意见的尊重，从风险评估入手、结合房屋结构、室内外管线布置等户内具体情况进行设计规划，然后施工改造，最后由居民参与验收，为提升工程质量奠定了基础。同时回应了居民诉求，居民在参与中增强了幸福感、获得感、满足感，提高了政府公信力。

居民难以参与项目改造

施工期间易发纠纷投诉

4月8日，北京联合大学应用科技学院教授李凌赶赴北京市昌平区龙泽街道，主持某老旧小区改造协商议事会，主要议题是：纳入改造范围的两个单元各家自建护栏和一楼搭建房屋的拆除。

10天前，李凌已经主持了这个老旧小区的改造协商议事会，现场促成两个单元就上下水改造项目达成共识。

李凌长期关注城乡社区治理，还是《住宅与房地产》杂志“社区治理”专栏特约主持人，在授课之余参与实践，解决了几十起老旧小区改造、加装电梯等社区疑难问题。

在他看来，老旧小区改造是暖民心、聚民心、得民心的民生改善工程，涉及千家万户，其中与居民利益最直接的、关系最密切的就是户内改造工程，最容易出现问题而引起居民不满的也是户内改造工程。

根据公开资料，北京市老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”，即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

李凌告诉记者，小区车位增设、防震加固、加装电梯等和居民的公共利益和共同利益密切相关，社区居民非常关注，但其中除了加装电梯会征求居民意见外，居民难以参与其他改造工程，导致施工期间产生大量投诉。

他举例说，像上下水改造项目，主要涉及两大问题，一是支管如何改造，二是改造后的恢复。有的小区是立管、主管和支管一起改造，这些工程改造时间长、资金支出大，能够切实保障居民的利益，居民满意度高。有的小区上下水改造中，只改立管，不改支管，立管由市区两家财政出资，支管和水表不在改造范围内，这样的改造设计由于没有征求居民意见并达成共识，在实践中难以得到涉事全体业主的同意而顺利实施，上下楼邻居还会因此产生纠纷。

制度设计尊重居民意愿

以回应合理个性化需求

这样的现象或将改变。

近日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门印发《意见》，提出38条措施加强老旧小区改造组织管理。

其中规定，认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中可能的风险等情况，并应根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求，做到“一户一设计”。

在李凌看来，根据这份政策文件，“一户一设计”从工序来看，体现在三个环节上，“不能只是看到‘一户一设计’，要结合后面的两个环节来落实”。

一个环节是改造中：外窗更换要做到“一窗一设计、一窗一测量、一窗一制作、一窗一安装、一窗一封闭”，拆改不过夜；涉及上下水改造，要对管根防水处理及面层恢复进行专项设计，并提出不渗不漏检验要求；带户施工时，建设单位应牵头做好居民户内设备设施保护工作，不得破坏居民户内非改造部位设备设施，确需改移户内设备设施的，改造工程施工完毕后，应及时予以恢复，确保设备设施改移前后使用功能不变。

另一个环节是工程验收和保修环节。按照规范标准要求，完成外窗抗风性能等检验项目。上下水管线改造后要做通球试验，管根部要按设计要求进行不渗不漏检验。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，建设单位应邀请住户参与分户验收。

李凌认为，在改造时，“一户一设计”这种制度设计，尊重了居民的意见，可以保证工程质量、回应居民诉求、提高政府的公信力。

一位业内专家接受记者采访时认为，在老旧小区改造过程中，“一户一设计”虽然回应了群众需求，但实际操作有一定的难度。

他解释说，在一个小区建筑区划中，既有业主专有设施，又有业主共有设施，还有专业经营单位所有的设施和市政公共设施，根据所属关系的不同，相应的改造责任也不相同，建议根据不同的所有权属性进行不同的操作。

在他看来，像供水、供电、供气等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修责任，在改造时应该从整体规划考虑进行设计；像其他属于小区业主共同共有的，属于业主共同事务，应该由全体业主或者相关业主共同依据相应程序作出决定。

建立居民有效参与渠道

完善小区改造治理机制

2020年，国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中提出要“健全动员居民参与机制”，包括“开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等”。

在李凌看来，“一户一设计”是老旧小区改造的新探索，是对《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的具体落实，要想落地生根，还须有更为细致的操作方案。“首先要提高对老旧小区改造工作的认识，把改造工程各项工作做实做细，以群众满不满意作为检验改造工作的标尺。这就是需要畅通投诉举报渠道，让居民实实在在参与改造工作。”

其次是建立党建引领推进改造项目共商共建共治的机制。改造前，属地街道办事处或乡镇政府、居委会应及时告知相关居民，避免居民新装修造成经济损失；改造中，保障居民知情权，在施工现场设置居民接待场所，公示改造相关各方姓名、责任、联系方式，现场及时接受居民的咨询。

“还要建立居民有序有效参与的渠道。居民参与、监督老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。”李凌说。

前述业内专家认为，可以以“一户一设计”新探索为契机，完善适合老旧小区改造和长效管理的社区治理机制和治理框架，即基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的协商会议机制，引导居民协商确定小区更新维护的治理模式，协同推进小区改造及维护改造成果。